Au début d'une rénovation complète d'une maison, il faut parfois répondre à une question fondamentale : la rénovation est-elle judicieuse ou est-il plus approprié de démolir et de reconstruire ?

Il est important de bien peser ce qui est le plus judicieux dans votre situation spécifique dès le début de votre projet de rénovation. De cette façon, vous pouvez éviter que des problèmes surgissent pendant la rénovation et modifient complètement le rapport démolition/rénovation. Laissez votre architecte ou un autre expert vous aider dans cette réflexion.

Vous trouverez ci-dessous un plan étape par étape qui peut vous aider à faire cette réflexion avec votre architecte ou un autre expert.

Qu'est-ce qui est légalement admissible ?

Tous les bâtiments ne peuvent pas être démolis comme ça. Informez-vous d'abord soigneusement auprès de votre municipalité sur ce qui est autorisé en vertu de l'aménagement du territoire, des règlements d'urbanisme ou des mesures relatives au patrimoine.

Par exemple :

• Les règles du patrimoine ou les règlements d'urbanisme peuvent interdire la démolition, par exemple un moment protégé ou un village ou un paysage urbain protégé.
• Il est possible que la démolition soit autorisée, mais qu'aucune reconstruction ne soit permise sur la parcelle après la démolition.

Quel est l'état du bâtiment ?

La mise à niveau des maisons en très mauvais état structurel est souvent coûteuse et complexe. Un scénario de construction neuve peut donc devenir une piste intéressante. Demandez à un architecte ou à un entrepreneur de vous aider dans cette étape. Il ou elle peut vous aider à évaluer correctement l'état structurel et physique du bâtiment :

• Quel est l'état de la structure porteuse et des fondations existantes : déformations, fissures, affaissements ?
• Y a-t-il des problèmes d'humidité ?
• Y a-t-il de la pourriture du bois, des moisissures, des champignons, des insectes ?
• Les cheminées sont-elles suffisamment stables ?
• Les canalisations en plomb pour l'eau potable sont-elles encore présentes ?
• ...

Dans cette étape, vérifiez également si la démolition peut être effectuée facilement et avec un risque limité pour les environs (par exemple, dommages possibles aux bâtiments voisins et aux arbres).

Remarque : certains défauts (par exemple, l'instabilité, l'humidité dans les murs, ...) l'emportent souvent sur d'autres (par exemple, un toit qui fuit si la toiture doit être renouvelée de toute façon).

Quelles fonctions voulez-vous dans le bâtiment ?

Certaines fonctions ou certains besoins fondamentaux peuvent être réalisés plus rapidement, mieux ou plus durablement dans un nouveau bâtiment que dans un bâtiment existant. Néanmoins, une démolition partielle et un ajout peuvent également suffire.

Considérez les points suivants :

• La surface habitable est-elle suffisante pour toutes les fonctions résidentielles ?
• La structure et les fondations existantes peuvent-elles supporter les charges supplémentaires (par exemple, un étage supplémentaire, des sols en béton, des sols carrelés, des meubles lourds, etc.)
• Les éléments de première nécessité sont-ils présents (toilettes, chauffage central, salle de bain, cuisine) ?
• La lumière du jour est-elle suffisante ?
• Le bâtiment est-il suffisamment accessible et adaptable en fonction de la durée de vie et des changements dans la composition de la famille ?

Pour les maisons existantes, l'objectif énergétique 2050 (VEKA) a été fixé dans le cadre du Pacte de rénovation (VEKA) : une étiquette A ou E niveau 60 pour les rénovations énergétiques importantes. Donc, si vous envisagez une rénovation profonde, il est utile de voir si l'E60 est techniquement réalisable via une rénovation :

• L'orientation du bâtiment est-elle favorable ?
• Le bâtiment est-il suffisamment compact (peu de surface perdue) ?
• Les ponts thermiques peuvent-ils être suffisamment éliminés ?
• L'intégration des techniques est-elle possible et autorisée (par exemple, la ventilation) ?
• Peut-on obtenir une étanchéité à l'air suffisamment élevée ?

Si un label A ou E60 est difficile à obtenir par la rénovation, la démolition et la reconstruction complète sont une option. N'oubliez pas que, dans ce cas, vous devrez respecter les exigences BEN plus strictes pour les nouvelles constructions.

Considérer la création de valeur potentielle

Si la valeur du terrain est supérieure à la valeur du bien lui-même, il peut être intéressant d'opter pour une démolition et une nouvelle construction. Une plus grande valeur ajoutée peut être créée par une nouvelle construction à ce moment-là.

Il faut également se demander si la rénovation prévue augmentera considérablement la valeur de la maison ou non.

Faire une évaluation quantitative

Pesez les coûts et les avantages les uns par rapport aux autres lorsque vous comparez différents scénarios. Demandez l'aide d'un architecte ou d'un entrepreneur pour cette étape.

Lorsque vous dressez la liste des coûts, tenez compte des éléments suivants :

• Tenez compte non seulement des coûts d'investissement, mais aussi, par exemple, du coût du logement temporaire pendant les travaux.
• Considérez l'impact de la TVA (6 % ou 21 %) sur le prix de revient total.
• Calculez le prix de revient d'une démolition complète.
• Y a-t-il une marge pour les travaux imprévus ?
• Tenez compte de l'impact environnemental des nouveaux matériaux.

Lorsque vous dressez la liste des avantages, tenez compte des éléments suivants :

• Quelle est la valeur résiduelle/valeur de vente possible ?
• Existe-t-il des subventions, des aides ou des réductions de l'impôt foncier ?
• Estimez le plus correctement possible les économies d'énergie((opens in new window)) pour chacun des différents scénarios.

Note ! Il est important de déterminer bien à l'avance ce que l'on compare : le volume et l'agencement de la maison resteront-ils les mêmes, comparez le niveau d'ambition en termes de performance énergétique, de confort de vie (thermique, spatial, etc.) ?

Source: Vlaanderen.be (2022)

Toutes les informations sont de nature purement générale et ne peuvent en aucun cas être considérées comme des conseils juridiques professionnels concluants adaptés à des circonstances personnelles spécifiques ou concrètes.