Ik wil bouwen

Bouwen is een spannend avontuur!  Het is dan ook ontzettend belangrijk om de juiste informatie te hebben en u te laten bijstaan door deskundigen.  Er komt heel veel bij kijken en het zou jammer zijn om cruciale zaken over het hoofd te zien.  

Wij nemen u graag mee in de wereld van het nieuwe, misschien wel voor u het onbekende! 

Bouwgrond

U kunt eerst een bouwgrond kopen en er nadien een huis op bouwen. Op het bouwen van een nieuwe woning betaalt u 21% btw. Maar u kunt ook een nieuwbouw aankopen samen met een bouwgrond zoals de projecten die we aanbieden. Afhankelijk van de situatie betaalt u op de bouwgrond btw of registratierechten.

Hebt u zelf een bouwgrond gevonden? Dan kunt u de omgeving van het perceel verkennen op Geopunt. In de kaartapplicatie kunt u het adres van het perceel ingeven en in het menu rechts een aantal lagen selecteren, zoals risico op overstromingen, geluidsbelasting door verkeer of de ligging van riolering. U kunt er ook de nabijheid van bossen, bedrijven of woningbouwgebieden nagaan of de dichtstbijzijnde haltes voor het openbaar vervoer vinden.

Betaal ik btw of registratierechten bij aankoop van een woning of bouwgrond?

Op de aankoop van een nieuwe woning betaalt u 21% btw. Een woning wordt als nieuw beschouwd tot en met 31 december van het tweede jaar dat volgt op het jaar van de eerste ingebruikname van de woning:

• bv. als een woning voor het eerst bewoond werd op 14 februari 2016, dan is er nog sprake van nieuwbouw tot en met 31 december 2018.

De ingebruikneming van een appartement in een gebouw heeft geen invloed op de datum van ingebruikneming van de andere appartementen in dat gebouw.

Op de bijhorende bouwgrond die u samen met de woning aankoopt, moet u ook 21% btw betalen als de volgende 3 voorwaarden samen vervuld zijn:

• er is een toelating om op de grond te bouwen en er wordt een gebouw opgericht dat verkocht wordt met btw
• de grond en het gebouw worden door éénzelfde persoon verkocht
• en de bouwgrond wordt tegelijk met het gebouw overgedragen.

Als aan deze voorwaarden niet voldaan is, of wanneer u alleen een bouwgrond koopt, betaalt u registratierechten.

Voor de berekening van de registratierechten is het mogelijk dat de waarde van de bouwgrond plus kosten zoals de commissie van de vastgoedmakelaar worden in rekening gebracht, m.a.w. u betaalt registratierechten op meer dan enkel de waarde van de bouwgrond. Als u niet akkoord gaat met deze berekening, dan kunt u bezwaar indienen.

Bodemattest

Bij de verkoop van een grond moet de verkoper een bodemattest aanvragen. Het bodemattest wordt uitgereikt door de Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij (OVAM). Het document geeft weer of de OVAM beschikt over relevante gegevens over de bodemkwaliteit. Dat is het geval als een grond is opgenomen in het grondeninformatieregister (GIR).

Voorwaarden

Een grond wordt opgenomen in het GIR als de OVAM relevante bodemonderzoeksgegevens krijgt, of informatie over de aanwezigheid van activiteiten met een risico tot bodemverontreiniging, een melding van een schadegeval, ...

• Als er op de grond activiteiten zijn of waren met een risico tot bodemverontreiniging, dan spreekt men over een risicogrond. Als u zich afvraagt of een grond een risicogrond is, kunt u dit het best navragen bij de gemeente, die een gemeentelijke inventaris heeft van risicogronden.
  Gaat het over een risicogrond, dan moet de verkoper eerst een oriënterend bodemonderzoek((opent in nieuw venster)) laten uitvoeren en indienen bij de OVAM.
• Een grond die in het GIR is opgenomen, is niet altijd een risicogrond. Een grond kan immers naar aanleiding van o.a. het vrijwillig uitvoeren en indienen van een oriënterend bodemonderzoek opgenomen zijn in het GIR.
• Als een grond niet in het GIR is opgenomen, wordt een blanco bodemattest uitgereikt. Dat betekent dat de OVAM geen relevante gegevens heeft van die grond en dus ook geen uitspraak kan doen over de bodemkwaliteit. Een blanco bodemattest betekent dus niet dat de bodem niet verontreinigd is of kan zijn.

Een bodemattest is nodig bij elke overdracht van een grond (bebouwd en onbebouwd). U hebt dus een bodemattest nodig als u een grond:

• verkoopt
• ruilt
• of schenkt.

Ook bij de overdracht van bijvoorbeeld een appartement is een bodemattest nodig.

Wie de grond overdraagt, moet voor een geldig bodemattest zorgen. Het attest is nodig voor de ondertekening van het compromis.

Voor een grond die via een erfenis of een legaat wordt verworven, is geen bodemattest nodig.

Geldigheidsduur

• Het bodemattest moet sowieso dateren van na 1 juni 2008.
• Voor niet-risicogronden blijft een bodemattest geldig zolang de toestand van het terrein hetzelfde blijft en zolang
  • administratieve gegevens (bv. perceelnummer) niet wijzigen
  • milieutechnische gegevens (bv. ten gevolge van een bodemverontreiniging) niet wijzigen.
• Voor risicogronden hangt de geldigheid ook af van de geldigheid van het oriënterend bodemonderzoek.

Bouwvergunning

Wanneer u een nieuwe woning wilt bouwen hebt u een omgevingsvergunning nodig. U krijgt uw vergunning als uw bouwplannen aan de stedenbouwkundige vereisten voldoen.

Normen voor isolatie, ventilatie en energiezuinigheid bij nieuwbouw

Als u een nieuwbouwwoning bouwt moet u zich houden aan de vastgelegde eisen op het gebied van isolatie, ventilatie, energiezuinigheid, ... (EPB-eisen). Zo moet er bijvoorbeeld ook een minimumhoeveelheid energie uit hernieuwbare energiebronnen worden gebruikt. Die EPB-eisen worden steeds strenger.

Energieprestatienormen voor nieuwbouw en renovatie (EPB)

• EPB-verslaggever aanstellen
• E-peil op energieprestatiecertificaat

Premies voor nieuwbouw

• Vermindering van de onroerende voorheffing
• E-peilpremie (voor bouwaanvraag tot 2016)

Andere verplichtingen

Verplichte installatie van een regenwaterput en infiltratiesysteem bij nieuwbouw en herbouw

• Dakoppervlakte groter dan 75 m²
• Regenwaterput verplicht

Verplichte keuring van uw privériolering voor afvoer van afval- of regenwater

• Verplicht sinds 1 juli 2011
• Bij elke aansluiting of heraansluiting

Rookmelders

• Verplicht sinds 2009
• Plaatsing op plannen vermelden

Veiligheidscoördinator bij bouwwerken

• Minstens twee aannemers op dezelfde werf
• Risico op ongevallen verminderen

Verplicht aantal laadpunten op parkings van woningen

• Verplicht sinds 11 maart 2021
• Leidingen voorzien vanaf 2 of meer parkeerplaatsen
  

Overeenkomst met architect en aannemer

Met architecten en aannemers moet u op voorhand duidelijke afspraken maken over de nodige bouwwerken (planning en opvolging van de werken, verwachte datum van oplevering, raming van de kosten, toegang tot en veiligheid op de bouwwerf, aansprakelijkheid). Die afspraken worden vastgelegd in een overeenkomst, samen met bepalingen over het niet naleven van de afspraken.

Tijdens de bouwwerken kunnen allerhande problemen opduiken (bv. afwijking van het bouwplan, vertraging van oplevering, faillissement van een aannemer). Als bouwheer biedt de wet Breyne u een uitgebreide bescherming. Zij legt onder meer de rechten en plichten van elke speler op de bouwwerf vast en voorziet garanties. Op de website van de Federale Overheidsdienst Economie vindt u meer informatie over aannemers en uw rechten als bouwheer((opent in nieuw venster)).

Start van de werken

Als u een vergunning hebt gekregen voor de nieuwbouw, mag u pas 35 dagen na aanplakking van de beslissing beginnen met de werken. Na aflevering van de vergunning moet u binnen 2 jaar met de werken starten.

U brengt de gemeente zelf op de hoogte van de startdatum van de werken. De gemeente komt ter plaatse de omgeving van uw woning nakijken om bestaande schade aan voetpaden of het wegdek vast te stellen. Vervolgens betaalt u een waarborg aan de gemeente om eventuele schade aan het openbaar domein door de werkzaamheden te vergoeden.

Als u voor de werken geen vergunning nodig hebt, moet u geen melding maken van de start van de werken.

Wijziging aan de plannen

Tijdens het uitvoeren van de werken wordt er soms afgeweken van de oorspronkelijke plannen. Soms is dit onvermijdelijk. Daarom voorziet de Vlaamse overheid enkele afwijkingen die combineerbaar zijn met de afgeleverde bouwvergunning. De bouwheer kan desgewenst aan de architect vragen een as-builtattest op te maken waarin de afwijkingen beschreven worden. Dat attest is niet verplicht.

Bij afwijkingen die niet voorzien worden door de regelgeving is de constructie niet meer vergund en moet een nieuwe omgevingsvergunning aangevraagd worden.

Einde van de werken

Na afloop van de vergunde werken brengt u de gemeente op de hoogte van de einddatum. De gemeente komt vaststellen of er schade is aan het openbaar domein ten gevolge van de bouwwerken. Als er geen schade is, krijgt u de volledige waarborg terugbetaald.

Vervolgens zal de federale overheidsdienst Financiën een aantal controles uitvoeren op de waarde van uw woning.

• Eerst zal het Kadaster u een berekening van het kadastraal inkomen (KI) bezorgen.
• Binnen 3 maanden na de berekening stuurt de btw-administratie u een btw-bouwaangifte((opent in nieuw venster)) waarin u aangeeft welke werken uitgevoerd zijn door professionele aannemers (waarvoor u btw hebt betaald) en welke werken kosteloos door derden werden uitgevoerd (uzelf, familieleden of vrienden).

Bron: Vlaanderen.be (2022)

Alle inlichtingen zijn louter van algemene aard en kunnen geenszins als sluitende professionele juridische adviesverlening aangepast aan specifieke of concrete persoonlijke omstandigheden worden beschouwd.