Je veux construire

La construction est une aventure passionnante ! Il est donc extrêmement important de disposer des bonnes informations et de laisser les experts vous aider. L'enjeu est de taille et il serait dommage de négliger des points essentiels.

Nous sommes heureux de vous emmener dans le monde du nouveau, peut-être de l'inconnu pour vous !

Terrain à bâtir

Vous pouvez d'abord acheter un terrain à bâtir et y construire une maison par la suite. Vous payez 21% de TVA sur la construction d'une nouvelle maison. Mais vous pouvez aussi acheter un bâtiment neuf avec un terrain à bâtir comme les projets que nous proposons. Selon la situation, vous payez la TVA ou les droits d'enregistrement sur le terrain à bâtir.

Avez-vous trouvé votre propre terrain à bâtir ? Ensuite, vous pouvez explorer la zone autour de la parcelle sur Geopunt. Dans l'application cartographique, vous pouvez saisir l'adresse de la parcelle et sélectionner un certain nombre de couches dans le menu de droite, comme le risque d'inondation, le bruit de la circulation ou l'emplacement des égouts. Vous pouvez également vérifier la proximité de forêts, d'entreprises ou de zones résidentielles, ou encore trouver les arrêts de transport public les plus proches.

Dois-je payer la TVA ou les droits d'enregistrement lorsque j'achète une maison ou un terrain à bâtir ?

Vous payez 21% de TVA sur l'achat d'un nouveau logement. Un bien est considéré comme neuf jusqu'au 31 décembre de la deuxième année suivant l'année de la première occupation du bien :

Par exemple, si un bien a été occupé pour la première fois le 14 février 2016, il est encore considéré comme neuf jusqu'au 31 décembre 2018.

L'occupation d'un appartement dans un immeuble ne modifie pas la date d'occupation des autres appartements de cet immeuble.

Vous devez également payer 21% de TVA sur le terrain à bâtir annexe que vous achetez avec l'appartement si les 3 conditions suivantes sont réunies :

il existe une autorisation de construire sur le terrain et un bâtiment est érigé et vendu avec TVA
le terrain et le bâtiment sont vendus par la même personne
et le terrain à bâtir est transféré en même temps que le bâtiment.

Si ces conditions ne sont pas remplies, ou si vous achetez uniquement un terrain à bâtir, vous devrez payer des droits d'enregistrement.

Pour le calcul des droits d'enregistrement, il est possible que la valeur du terrain à bâtir plus les coûts tels que la commission de l'agent immobilier soient facturés, c'est-à-dire que vous payez des droits d'enregistrement sur plus que la valeur du terrain à bâtir. Si vous n'êtes pas d'accord avec ce calcul, vous pouvez déposer une objection.

Test du sol

Lors de la vente d'un terrain, le vendeur doit demander un certificat de sol. Le certificat de sol est délivré par l'Agence publique des déchets de Flandre (OVAM). Le document montre si l'OVAM dispose de données pertinentes sur la qualité du sol. C'est le cas si un sol est inclus dans le registre d'information sur les sols (GIR).

Conditions

Un terrain est inclus dans le RIG si l'OVAM reçoit des données d'investigation du sol pertinentes, ou des informations sur la présence d'activités présentant un risque de pollution du sol, un rapport sur un cas de dommage, etc.

Si des activités sont ou ont été menées sur le sol avec un risque de pollution du sol, on parle de sol à haut risque. Si vous vous demandez si un sol est un sol à risque, il est préférable de le demander à la municipalité, qui dispose d'un inventaire municipal des sols à risque.
S'il s'agit d'un terrain à haut risque, le vendeur doit d'abord faire réaliser une étude de sol exploratoire((opens in new window)) et la soumettre à l'OVAM.
Les sols inclus dans le RIG ne sont pas toujours des sols à haut risque. En effet, un sol peut être inclus dans le RIG à la suite, entre autres, de la réalisation et de la remise volontaire d'une étude exploratoire des sols.
Si un sol n'est pas inclus dans le RIG, un certificat de sol vierge est émis. Cela signifie que l'OVAM ne dispose pas de données pertinentes sur ce sol et ne peut donc pas se prononcer sur sa qualité. Une attestation de sol vierge ne signifie donc pas que le sol n'est pas ou ne peut pas être contaminé.

Une attestation de sol est exigée pour toute cession de terrain (bâti et non bâti). Vous avez donc besoin d'une attestation de sol si vous

vend
échange
ou en faire don.

Un certificat de sol est également nécessaire lors de la cession d'un appartement, par exemple.

Quiconque transfère un terrain doit fournir un certificat de sol valide. Le certificat est nécessaire pour la signature du compromis.

Un terrain acquis par héritage ou par legs ne nécessite pas de certificat de sol.

Période de validité

L'attestation de sol doit en tout cas dater d'après le 1er juin 2008.
Pour les terrains sans risque, un certificat de sol reste valable tant que l'état du terrain reste le même et tant que
les données administratives (par exemple, le numéro de la parcelle) ne changent pas
les données environnementales (par exemple, à la suite d'une contamination du sol) ne changent pas.
Pour les terrains à haut risque, la validité dépend également de la validité de l'étude de sol exploratoire.

Permis de construire

Si vous voulez construire une nouvelle maison, vous devez obtenir un permis d'environnement. Vous obtiendrez votre permis si vos plans de construction répondent aux exigences de l'urbanisme.

Normes d'isolation, de ventilation et d'efficacité énergétique dans les bâtiments neufs

Si vous construisez une nouvelle maison, vous devez respecter les exigences établies en matière d'isolation, de ventilation, d'efficacité énergétique, etc. (exigences de l'EPB). Par exemple, une quantité minimale d'énergie provenant de sources renouvelables doit également être utilisée. Ces exigences de l'EPB sont de plus en plus strictes.

Normes de performance énergétique pour les nouveaux bâtiments et les rénovations (EPB)

Nommer le rapporteur du PEB
Niveau E sur le certificat de performance énergétique

Primes pour les nouveaux bâtiments

Réduction de l'impôt foncier
Prime de niveau E (pour les demandes de construction jusqu'en 2016)

Autres obligations

Installation obligatoire d'une citerne et d'un système d'infiltration pour les nouvelles constructions et les reconstructions.

Surface du toit supérieure à 75 m².
Citerne d'eau de pluie obligatoire

Inspection obligatoire de votre système d'égouts privés pour l'évacuation des eaux usées ou pluviales

Obligatoire depuis le 1er juillet 2011
Avec chaque connexion ou reconnexion

Détecteurs de fumée

Obligatoire depuis 2009
Inclusion dans les plans

Coordinateur de la sécurité pour les travaux de construction

Au moins deux contractants sur le même site
Réduire les risques d'accidents

Nombre obligatoire de points de recharge dans les parkings résidentiels

Obligatoire depuis le 11 mars 2021
Tuyaux fournis à partir de 2 places de stationnement ou plus

Accord avec l'architecte et l'entrepreneur

Vous devez conclure à l'avance des accords clairs avec les architectes et les entrepreneurs concernant les travaux de construction nécessaires (planification et suivi des travaux, date d'achèvement prévue, estimation des coûts, accès et sécurité sur le chantier, responsabilité). Ces dispositions sont définies dans un accord, ainsi que les dispositions relatives au non-respect des règles.

Pendant les travaux de construction, toutes sortes de problèmes peuvent survenir (par exemple, une déviation du plan de construction, un retard de livraison, la faillite d'un entrepreneur). En tant que constructeur, la loi Breyne vous offre une protection complète. Il fixe, entre autres, les droits et obligations de chaque intervenant sur le chantier et prévoit des garanties. Sur le site du Service public fédéral Economie, vous trouverez de plus amples informations sur les entrepreneurs et vos droits en tant que constructeur((ouvre une nouvelle fenêtre)).

Début des travaux

Si vous avez obtenu un permis pour une nouvelle construction, vous ne pouvez commencer les travaux que 35 jours après l'affichage de la décision. Après la délivrance du permis, vous devez commencer les travaux dans un délai de 2 ans.

Vous informez la municipalité elle-même de la date de début des travaux. La municipalité viendra inspecter les environs de votre propriété afin de déterminer si les chemins piétonniers ou la chaussée sont endommagés. Vous verserez alors une caution à la municipalité pour couvrir les éventuels dommages causés au domaine public par les travaux.

Si vous n'avez pas besoin d'un permis pour les travaux, vous n'avez pas à notifier le début des travaux.

Modifications des plans

Pendant l'exécution des travaux, il arrive que l'on s'écarte des plans initiaux. Parfois, c'est inévitable. C'est pourquoi le gouvernement flamand prévoit quelques dérogations qui peuvent être combinées avec le permis de construire délivré. Si le client le souhaite, il peut demander à l'architecte d'établir un certificat de conformité à l'exécution décrivant les déviations. Ce certificat n'est pas obligatoire.

En cas de déviations non prévues par la réglementation, la construction n'est plus autorisée et un nouveau permis d'environnement doit être demandé.

Fin des travaux

À la fin des travaux sous licence, informez la municipalité de la date de fin. La commune viendra déterminer s'il y a une atteinte au domaine public du fait des travaux de construction. S'il n'y a aucun dommage, vous recevrez un remboursement complet de la caution.

Ensuite, le service public fédéral des finances effectuera un certain nombre de contrôles sur la valeur de votre bien.

Tout d'abord, le Registre foncier vous fournira un calcul du revenu cadastral (KI).
Dans les 3 mois suivant le calcul, l'administration de la TVA vous enverra une déclaration de construction TVA((opens in new window)) indiquant quels travaux ont été réalisés par des entrepreneurs professionnels (pour lesquels vous avez payé la TVA) et quels travaux ont été réalisés gratuitement par des tiers (vous-même, des membres de votre famille ou des amis).

Source: Vlaanderen.be (2022)

Toutes les informations sont de nature purement générale et ne peuvent en aucun cas être considérées comme des conseils juridiques professionnels concluants adaptés à des circonstances personnelles spécifiques ou concrètes.